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房地產企業財務風險及防范

 論文欄目:財務風險論文     更新時間:2018/4/18 10:20:45   

摘要:房地產屬于高投資、高風險、高收益的行業范疇,作為一個典型的資金密集型行業,房地產行業資金變現能力差、回收周期長以及前期投入量大等特征十分顯著,這也使得這一行業所面臨的財務風險是十分巨大的。本次研究通過對房地產企業財務風險的類別進行劃分,在此基礎上針對各財務風險提出相應的規避對策。

引言

上世紀九十年代初,我國房地產行業開始興起,但是由于國內金融體系的不完善,再加上我國房地產產業起步較晚,尚未形成健全的行業規范機制,導致很多房地產企業的發展太過依托于金融貸款。根據有關數據顯示,國內房地產企業的平均資產負債率遠超60%的警戒線,有些企業已經達到了90%之多,可見負債率之高。對于房地產企業而言,過高的負債比率需要企業具備極強的償債能力,一旦償債能力不足,企業將會面臨極大的資金風險,甚至資金鏈斷裂,最終導致企業破產。如何有效地防范財務風險,已經成為當前國內房地產行業迫切需要解決的首要問題。隨著我國房地產行業的快速發展,越來越多的國內學者紛紛投身于相關領域的研究中來。辛忠海(2015)詳細概述了房地產行業的財務風險,并對房地產企業的財務風險成因進行了深入剖析,在此基礎上提出了相應的防范措施[1]。張煌強(2015)選取有代表性的8家房地產企業作為研究對象,運用熵權法與綜合評價法對其財務風險進行計算,提出降低房地產企業財務風險應該降低庫存、提升營業收入水平、提高資金周轉效率、優化資本結構等[2]。李凌(2017)針對房地產行業如何控制和防范財務風險展開深入的研究與分析,并提出幾點針對性的優化策略[3]。李愷(2017)對國內房地產企業面臨的主要財務風險及成因進行了深入研究,并針對這些風險提出了控制策略[4]。譚新(2017)從運營水平偏低、資金短缺、市場因素、政策因素四個方面入手,對我國房地產企業財務風險的外部成因進行了深入剖析,并提出相應的風險控制策略[5]。本次研究通過對房地產企業財務風險的類別進行細致劃分,深入剖析各財務風險的成因,在此基礎上針對各財務風險提出相應的規避對策,以期為國內房地產企業的財務風險控制提供一定的參考與借鑒。

1房地產企業財務風險的分類

對于房地產企業而言,在不同的發展階段中企業所面臨的財務風險也并不相同,按不同的標準可以有以下三種分類:①根據影響房地產企業財務外部風險的環境因素,分為市場風險、宏觀經濟風險、土地資源風險和法律政策風險。1)市場風險指的是隨著市場波動而產生的風險,比如再投資風險、價格風險、購買力風險等。經濟周期會直接影響到市場的穩定性,當市場在繁榮時期中時,企業的效益也會隨之提高;當市場處于蕭條期時,企業虧損加大。若企業在產品開發、定位、銷售等方面未能充分體現出前瞻性,加上行業競爭日趨激烈,開發商將面臨產品滯銷的風險。2)宏觀經濟風險指的是隨著經濟環境的不斷變化而對房地產企業發展帶來的不確定因素。我國房地產項目執行周期和資金周轉期較長,而房地產與包括木材、塑料、家電、鋼鐵、水泥等國家支柱產業具有密切聯系,而這部分行業的發展情況都將直接對房地產行業的發展帶來影響。3)土地資源風險是指土地儲備受到土地市場供求、土地政策、土地自身的位置以及國家宏觀經濟形勢的影響。當土地供應緊張時企業的土地儲備就將升值,企業財產增值,企業風險降低。同時,周邊土地資源的開發利用情況也會直接影響到企業的土地資源價值,隨著周邊土地開發程度提高,企業土地資源價值會隨之增加。4)法律政策風險主要指的是政府為了促進國民經濟的穩步發展而出臺了一系列金融、稅收、財政政策,這些政策會直接影響到房地產行業的正常發展。②根據影響房地產企業財務內部風險的因素,主要分為以下幾個方面:1)企業自身的經營特征。就房地產企業本身的經營特征而言,由于絕大多數房地產項目所需的開發周期都極長,而且中間過程涉及到的環節較多,所以項目運營所面臨的風險十分復雜。房地產項目的開發流程主要是土地獲取、調研、決策、施工、銷售、物管等,在這過程中要接受建設、環保、規劃等部門的監管,如果有某一個環節未通過審核,將直接導致嚴重后果[6]。2)資金結構。資金結構很大程度上體現出企業負債資金和權益資金的聯系。對于房地產企業而言,其資本結構是資金來源構成的重要體現,主要包括自有資金、股權融資、預收款以及債務融資等,大部分情況下企業的自有資金并不多,有超過七成的資金來源于債券融資。房地產企業資本結構不合理在很大程度上影響了企業的償債能力。3)我國很多房地產企業均是在上世紀八九十年代通過國有企業改制而建立的,這些企業本身的財務管理水平較低,內部管理制度不完善,財務管理隨意性較大等缺點時有體現。由于財務人員本身的專業水平較低,導致其制作出的財務報表難以客觀準確地將企業經營情況反映出來,進而可能對企業高層決策人的決策帶來誤導,導致企業財務決策失準,引發財務風險。4)投資決策的風險。很多房地產企業的投資具有很大的盲目性和投機性。決策時,由于沒有意識到研究和分析投資項目的重要性,導致最終出具的決策方案缺乏可行性,難以落到實處。投資決策時常因為所搜集到的經濟信息不夠可靠、完整、客觀而出現失誤,決策失誤會導致投資者無法按期收回投資資金,更不用說獲得收益了,這會嚴重影響企業的發展與進步。③根據資金的運動過程,可將房地產企業財務風險分為籌資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險。1)籌資風險。我國銀行信貸是房地產籌資的主要渠道,除此之外還采用信托融資、企業債券、股票、股權投資和基金等,但我國房地產金融政策尚未形成一套科學有效的體系,操作困難,而其它籌資方式受到各方面因素較多限制,發展緩慢。目前銀行從房地產業獲得僅僅是固定利息收益,卻承擔著房地產業的高負債高風險。房地產業由于風險和收益極度的不對等,存在各種違規貸款,銀行同樣也面臨著巨大風險。到目前為止,我國房地產金融體系的層次依然十分有限,知名抵押貸款機構、房地產投資機構和擔保機構屈指可數。房地產金融市場調控監管機制不夠健全,加之配套法律法規的缺失,現行的只有《商業銀行法》中規定了銀行設立資金運用。2)投資風險。房地產企業投資環境日新月異,而且很容易受政府政策的影響,眾所周知,未來經營費用風險、收益現金流風險、時間風險、機會成本風險、資本價值風險是大部分房地產企業發展過程中可能遇到的風險。之所以會遇到這些風險,主要是因為房地產企業不重視市場調研,投資項目缺乏先進工藝技術作為支撐,產品銷量不佳;投資項目規劃不科學,行業監管不力,行業擴展速度過快,資產負債率過高以及企業投資項目實際收益與預期收益不符,外部環境發生顯著變化所導致的。3)資金回收風險。資金回收要經歷兩個流程,分別是成品到結算資金的轉化以及結算資金到貨幣資金的轉化,當中無論哪個環節出現紕漏,都會導致企業無法按期定額地回收資金,進而引發一系列的財務問題,導致企業財務朝著不可控的方向發展。另外,無法定期收回部分和甚至全部資金,企業會出現周轉不靈的現象,造成經濟損失甚至會導致企業破產[7]。以下是影響房地產企業回收資金效率的兩大因素:一是財政金融政策與國家宏觀經濟政策的變化,當國家采取嚴格的經濟政策時,企業產品的銷量會受到影響,加之融資方成本變高,此時收回資金的難度會大大提升。另一方面就是企業管理,包括市場分析、定價、促銷及應收賬款政策調整,提高應收賬款管理能力。4)收益分配風險。在我國房地產企業主要是民營企業,收益分配政策不夠貼合實際,收益分配不科學也不均衡,分配程序不夠嚴謹,面臨著收益分配風險。另外,處于稅務籌劃的考慮,企業分配利潤時并未嚴格遵循公司法和會計制度規定的要求,而是通過其他渠道提前將未來的利潤轉移出去,在產品開發過程中將部分利潤轉嫁于各種成本費用中。這樣,從企業的賬面上來看,反映為微利或虧損。再者房地產企業利潤分配時間不連續,由于利潤的形成時間上的間歇性,利潤分配時間間隔比較長,或是在分配利潤時存在明顯的違規現象,利潤分配模式極不規范、科學[8]。

2房地產企業財務風險規避策略

房地產是一個需要大量資金作為支撐,投資回報周期長的行業,所以如何管理好企業財務成為了各個房地產企業爭相討論的問題。通過分析業內比較具有代表性的房地產財務數據不難發現,其可以通過以下幾個方面規避財務風險:

2.1強化成本控制,提高盈利能力

房地產開發企業從獲得土地到物業管理這一整套房地產經營過程,每一個環節資金的投入量較大,應嚴格控制企業成本。在開發產品時,結合產品特點明確上下級分級的成本費用,將成本核算對象劃分為若干類型。在策劃與監督方面,房地產企業要理順自身與各個客戶之間的關系,篩選優質客戶,并與之維持長期、穩定的合作關系,梳理工作流程,實行成本責任制。房地產企業財務部門要定期抽查各個項目的資金使用狀況與項目進度,及時發現和解決項目建設中的問題。重視經營質量,保持企業健康穩健發展,慎重投資,以免資金鏈因企業擴展速度過快而斷裂,進而出現資金缺口,這樣才能將資金真正用于能夠創造利潤的項目上。堅持優化產業結構,加大扶持未來發展空間較為廣闊的項目,找出公司利潤增幅緩慢的原因,并找到解決方法,從而提高企業的整體抗風險能力。

2.2強化應收賬款管理,提高資產質量狀況

受國內外宏觀經濟因素的影響,隨著金融危機的蔓延,許多企業的資金出現了流動危機,房地產企業資金斷裂的風險巨大。應收賬款作為企業的資產,是企業增加銷售和盈利的投資,比如壞賬成本、管理成本、機會成本等等。企業資金中有很大一部分都是應收賬款,這會嚴重影響企業投資其他項目的計劃和進度。所以,房地產企業要充分意識到管理應收賬款的重要性,保持敏銳的市場洞察力;另外,還要注重管理貨款回收,適當增加預收賬款在回收資金中的占比;構建催收責任制度,加快應收款周轉效率;通過信用機制向供應商支付貨款,控制預付款金額的規模,提高房地產企業資產的質量狀況。

2.3控制資金預算,改善償債能力

資金預算能夠對房地產企業各個部門的資金分配進行協調和合理規劃,使資金用于該用的地方,以免出現資金冗余的現象。房地產企業要對這項財務工作保持高度重視,并建立相應的應對風險措施,使資金在采購環節盡可能實現間接融資,房地產企業可以提供一個讓建材商銷售建材原料和產品的平臺,這也能從側面增加房地產企業的知名度,便于財務人員跟蹤反饋應收賬款的信息,提高現金周轉率,通過這些措施進一步保證企業現金流的流暢充裕。受金融危機影響,銀行收縮房貸,銀行信貸為主的融資手段受到一定制約。房地產企業要把握好時機,挖掘潛在融資渠道,采用多元融資手段,如債券、股市、信托豐富資金來源渠道。對于房地產企業融資規模、資本結構、融資方式等實現計劃統籌安排,增強企業的融資能力,降低企業短期資金短缺的風險。

2.4提高財務人員素質,培養核心管理團隊

房地產企業財務人員的素質高低將影響企業財務管理的效率。要解決財務問題,首先就要引進一批優秀的財務人員,這些人才也是企業強化自身競爭力的關鍵,引進之后,企業還要針對他們開展培訓活動,使其能在變化的環境下能勝任企業財務風險管理工作,為良好的財務評價管理打下堅實的基礎。房地產企業以市場反應為衡量指標,無論是否經濟環境惡劣或國家政策緊縮,都存在著經營狀況良好的企業,關鍵原因在于房地產企業是否有著核心的管理團隊。在房地產企業利潤逐年下降的環境下,只有通過科學的現代企業管理制度、集體主義的團隊精神和專業化的職業經理人,房地產企業才能盈利和發展。

參考文獻:

[1]辛忠海.論房地產行業如何控制和防范財務風險[J].管理觀察,2015(26):147-149.

[2]張煌強.房地產企業財務風險評價研究[J].廣西社會科學,2015(07):81-85.

[3]李凌.論房地產行業如何控制和防范財務風險[J].財會學習,2017(12):84.

[4]李愷.論房地產企業財務風險控制[J].信陽師范學院學報(哲學社會科學版),2017,37(02):63-65,132.

[5]譚新.淺談當前房地產企業財務風險的內外因素及其風險控制措施[J].中國國際財經(中英文),2017(03):84-85.

[6]盛光明,周會.房地產企業財務風險研究[J].北京理工大學學報(社會科學版),2005(4):47-50.

[7]李建文.后金融危機時代我國房地產企業財務風險評價及其防范研究[D].云南大學,2011.

[8]周俊峰.我國房地產企業財務風險及其防范研究[D].湖南大學,2008.

作者:高云 張敏莉 單位:揚州市職業大學 揚州大學

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